政协委员发言 

主会场

全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席、党委书记肖钢：进一步完善住房租赁市场规划

当前政府部门在制定住房租赁市场规划方面面临以下问题：

一是结构不平衡。即使在一个省内，地区差别也很大。高租金、大户型产品供过于求，低租金、小户型供不应求，低租金的床位式职工集体宿舍紧缺。年轻人租房需要性价比高的单间合租，而普租市场以整租房源为主，导致供需错配。

二是统筹协调难。租赁住房规划涉及居住权的确认与落实，涉及教育、医疗、养老等公共服务均等化，实际上是城市空间的利益格局分配，需要各相关部门协同政策，统筹编制规划。现在主要困难是教育资源供给压力大。 

三是建设标准缺。集中式租赁住宅适用的设计规范和标准不明确，对利用集体建设用地建设租赁住房尚没有专项规划、设计、施工管理的规范。集中式长期租赁住房一方面具有住宅的属性，另一方面又与酒店功能近似，现实中不得不借用居住、办公、酒店业态规范的近似条款，不利于长租公寓的建设。 

为进一步加快住房租赁市场发展，做好相关规划，建议： 

一、提高规划的科学性。统筹布局，聚焦头部城市，根据人口结构、市场需求等变化，适时调整租赁住房规划。聚焦租赁住房产品结构，着力补缺补短板，针对租房需求特点，实施精准供给。要把租赁住房规划同土地规划、城市更新规划、公共服务设施规划、城市管理以及投融资规划一体考虑，租赁型职工公寓、低租金的公租房建设要通盘考虑蓝领人群对城市的归属感和住宿成本、通勤距离、融入社区以及治安风险隐患等因素。 

二、增强公共服务配套供给能力。落实好义务教育学校标准化建设，按照居住区配套设施规划，加大各方投入，在租赁住房集中区域建设配套学校。要平衡好各方利益关系，对“同权”内涵要适度，既要保障租房人子女有学上，又要防止为了入学而租房。 

三、制定租赁住宅设计规范与标准。进一步完善各类租赁住房的设计标准，加强使用标准的监管。

广东分会场

全国政协常委、广东省政协副主席、九三学社广东省委会主委、广东省住房城乡建设厅厅长张少康：解决痛点，促进住房租赁市场健康发展

广东省是全国住房租赁大省。近年来，广东省委、省政府和各城市在住房租赁工作方面取得了较大进步和积极成效，但也面临一些问题和困难：

一是农村集体土地房屋租赁行为缺乏监管依据。我国现行住房租赁的政策法规，没有将农村集体土地上的房屋租赁行为纳入监管范围。对于现实中大量存在的“城中村”房屋租赁行为以及存在重大风险的村集体房屋“以租代售”行为，既没有部门职责分工，也没有监督处罚依据。 

二是住房租赁资金存在监管漏洞。近年来，随着住房租赁行业与金融业的深度融合，部分企业通过“长租短付”等方式，控制大量资金，做高市场估值，存在重大风险隐患。但目前，对于住房租赁资金没有任何监管规定。 

三是住房租赁备案和税收政策实施效果不佳。一方面住房租赁合同备案率普遍较低，另一方面住房租赁税率相对较高，导致正规纳税企业利润率不高，还有大量个人和企业采取各种手段规避纳税。为此，建议： 

一是将村集体房屋出租行为纳入住房租赁条例等法律法规监管范围。对所有市场化房屋租赁行为进行统一监管，不再区分房屋的用地性质。

二是建立住房租赁资金监管机制。一方面，对住房租赁行为进行严格监管，明确禁止“长租短付”行为。另一方面，对住房租赁资金加强监管，对于一次性收取1年以上租金，且转租房屋套数超过一定规模的企业和个人，参照商品房预售资金监管模式，要求设立住房租金监管账户，加强资金用途监管。 

三是优化房屋网签备案模式。委托街道统一对住房租赁备案进行登记，并将房屋租赁备案登记和流动人口登记环节进行整合，统一窗口、统一办理。

四是降低房屋租赁相关税费。切实减轻住房租赁企业税费负担，为专业化住房租赁机构发展提供支持。

浙江分会场 

浙江省政协委员、浙江工业大学副校长、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬：加快租赁住房有效供给 

租赁住房已成为十分重要的住房消费方式。但由于长期以来对租赁住房市场发展无专项规划、无专项用地、无专门金融产品支持，法律法规不完善，行业标准缺失，导致出租房屋有效供给不足、供需结构失衡、品质差、风险隐患多。近年来，国务院和相关部委高度重视租赁市场，通过给政策、抓试点，已经取得积极成效。我现就落实国办发〔2016〕39号、加快租赁住房有效供给提三方面建议。 

一、将租赁用地（R4）纳入城市总体规划，从源头保证低成本租赁用地的供给保障。国办发〔2016〕39号要求各地通过新增用地建设或在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，一些试点城市已开始出让租赁专项用地，但缺乏可持续发展的制度性保障。建议把租赁用地（R4）视为大城市发展必需的功能配置，纳入城市和土地利用总体规划。并完善土地供应方式，可以将租赁价格作为出让前置条件，出让价款一次性缴纳或按年缴纳。 

二、加快明确存量物业改建租赁住房的政策。国办发〔2016〕39号明确“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，而事实上各地推进很难、落地很少。建议：加强顶层设计，突破一些政策限制。一是国家要加快明确可改建对象，二是要出台改建租赁住房的流程指引，精简一些相关程序；三是明确改建为政策性租赁住房的用地可不补缴土地出让金，加快落实民用水电气价格政策。 

三、加快出台租赁住房建设和消防审验标准。租赁住房可分为三类：宿舍型、长租公寓、住宅型。宿舍型和住宅型有明确的建设和消防验收标准可参照，但对长租公寓目前各地简单地参考酒店标准进行建设和验收，而两者功能差异很大，若简单按酒店标准进行建设和验收，又增加了开发成本。建议政府加快出台长租公寓建设标准、消防审验标准和运营管理标准。

视频连线

广东省深圳市政协常委，万科企业股份有限公司董事会主席、党委书记郁亮：支持集中式租赁公寓发展为年轻人创造更好工作生活环境 

万科集团从2007年开始探索租赁住房解决方案，自2014年开始规模化发展集中式租赁公寓，目前已进入33个主要城市约400个项目，共19万间房，成为集中式租赁公寓的行业龙头。 

在外来人口较多、房价较高的城市，租赁市场的健康发展有助于缓解年轻人生活压力，留住人才，保持城市活力和动力。通过多年实践，我们也感觉到，集中式租赁公寓发展还存在一些障碍，建议： 

一、“商改租”“工改租”没有身份。目前核心城市土地供给不足、供应结构不合理、地价普遍较高，利用低效商业办公用地、工业用地建设租赁住房是切合现实的做法。国务院文件中对这一方式也予以了肯定。但四年过去，“商改租”“工改租”在绝大部分城市仍然没有租赁住房的身份，后续验收、落实优惠政策、办理证照、享受公共服务都存在障碍。 

二、缺少建设规范和标准。目前各地租赁住房参照的技术标准五花八门，有些不符合租赁群体实际需求。建议有关部门根据租赁的实际情况，尽快研究、出台统一的建筑设计标准。万科在这方面积累了一些经验，愿意供大家参考。 

三、优惠政策没有落地。租赁住房目前盈利极为困难。中央制定了一些扶持政策，但地方多数没有落实。建议各地在房产税、城镇土地使用税、市政配套费、水电费等方面给予一些减免。 

最后，“租购同权”还没有实现。为了引导城镇居民租房居住，中央提出支持承租人享受义务教育、医疗等基本公共服务。但一些地方落实政策不明确，影响了租赁居住意愿。建议敦促各地尽快解决这些问题。

主会场

全国政协委员、中国国土勘测规划院地价所所长赵松：完善集体土地建租赁房的政策建议

2017以来，原国土部和住建部联合批准了两批共18个城市进行试点。调研中感觉到，试点取得了显著成效，但相关各方还有一些诉求没有很好解决： 

一方面，集体租赁住房用地性质界定有些模糊不清。各地多将试点项目的土地性质确定为“产业用地”而非“住宅用地”。造成用地性质与现行管理体系中使用的分类标准无法对应，致使一些以“住宅用地”性质为前提的配套政策、审批手续等难以落实，不利于集体土地上租赁房项目的开发运营。调研中，不少地方提出希望把土地性质改为“住宅用地”，以便于“名实一致”，顺畅管理运行。 

另一方面，从供给侧分析，利益攸关方的预期收益在多数地区是不具吸引力的。与商品住宅项目相比，租赁住房项目回报率明显偏低。这一特点使其对供地主体、开发企业等均缺乏吸引力。总的来说，如果在市场化机制下不具竞争力，则此类项目离开了当前试点期间“一事一议模式的针对性扶持”和“完成行政任务式的压力传导”，很难大范围推广。 

为此，建议： 

试点政策的出台，是基于原土地管理法下，集体土地无合法入市渠道的制度背景。当前，新土地管理法已生效实施。一方面，可以结合新法中关于集体经营性建设用地入市的规定，做好集体租赁房用地政策与集体土地入市的合理衔接，平衡不同模式下集体经济组织的获益能力与风险。另一方面，应明确集体租赁房项目用地的“住宅”属性或与之相当的“政策待遇”。同时，还应遵循中央关于建立健全城乡统一的建设用地市场的改革方向，研究经营性集体住宅用地进入市场的条件和规则，甚至可以探索设立集体“商品住宅用地”的合理性、可行性。

浙江分会场

全国政协委员，人民银行杭州中心支行党委书记、行长殷兴山：优化金融服务助推“租购并举”住房制度改革 

建立“租购并举”的住房制度，离不开金融的大力支持。目前，相对于购买房产，国内对住房租赁金融支持的广度和深度不够。 

一方面，在供给端，住房租赁市场融资渠道不够畅通。住房租赁市场最主要的金融工具是房地产投资信托基金（REITs）。人民银行包括我所在的杭州中心支行在推动REITs落地方面也进行了积极探索，但在推进中遇到的最主要问题是税收负担较重。另一方面，在需求端，住房租赁承租人合法权益保障有待进一步加强。目前，多数从事住房租赁业务企业以资产托管形式收储房源对外出租，通过“高收低租、长收短租”的经营模式进行扩张，利用期限错配的资金，形成数额不等的“资金池”，易发生资金链断裂风险。为进一步改进金融服务，更加有力推进“租购并举”住房制度改革，提三点建议： 

一、加快推动住房租赁投资信托基金的顶层设计。建议在国家层面尽快出台专门的REITs政策文件，为持有资产运营的住房租赁企业提供长期稳定的资金支持。财政、税务等部门按照税收中性原则，完善REITs税收体制和税收法规，出台税收减免政策。同时加强监管，确保税收优惠范围严格限定在“只租不售”的住房租赁资产。

二、加强住房租赁资金监管。建议在全国层面制定住房租赁资金监管措施，开设租赁资金监管专户，设立风险防控金，实行动态监管。建立住房租赁资金监管平台，对高收低出、交易异常等经营行为进行风险预警。 

三、推动个人住房租赁信贷产品创新。由于租赁市场客户信用资质相对购房市场客户属于“次级”，且缺乏有效抵押，建议引导商业银行和住房公积金机构按照“短期、小额”原则，开发个人及法人住房租赁贷款，科学设计贷款对象、期限、金额、利率、担保方式等要素，并实施优惠贷款利率。

部委互动交流

国家发展改革委副主任唐登杰： 

我结合发改委职责，简要介绍现行政策措施和下一步工作打算。 

一、现行相关政策措施。一是积极推动在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。九部委于2017年联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，在加快培育机构化规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、创新住房租赁管理和服务体制等方面作出工作部署。 

二、加大支持力度增加租赁住房有效供应。近年来，我委和有关部门共同推进在广州、深圳等重点城市开展住房租赁试点工作，新建、改建一批租赁住房，盘活一批租赁住房，增加租赁住房有效供应。

三、逐步规范住房租赁市场的秩序。我委和有关部门持续加大工作力度，整顿规范市场秩序。2019年联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，提出严格登记备案管理、动态监管房源发布、规范租赁服务收费等一系列政策措施。同时推动制定住房租赁条例，目前还在征求意见中。 

下一步，我委将结合职责，认真研究和充分吸收委员意见建议，充分发挥宏观调控作用，推动破解住房租赁市场发展的体制机制障碍。 

一是与有关部门特别是住建部门共同编制实施“十四五”住房发展专项规划，把支持住房租赁市场发展作为规划重要内容，并在年度住房建设计划和住房用地计划中予以安排。同时，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。 

二是加大中央预算内投资专项对人口流入多、公租房需求大的城市符合条件的公租房项目给予中央补助支持，督促和指导有关城市对城镇低保低收入住房困难家庭做到应保尽保，同时发挥好金融杠杆工具等方面作用。 

三是扎实推进住房租赁试点工作，及时总结经验成果，推动向其他人口净流入大中城市推广。积极采取政策措施，支持专业化、结构化住房租赁企业发展，加快推动住房租赁条例出台，继续与相关部门共同开展住房租赁市场秩序整顿规范工作。推动住房租赁市场健康发展，加快建立租购并举住房制度。

教育部副部长田学军：

多位委员提到保障住房承租人子女接受义务教育问题，不仅谈到热点地区学位供给和优质教育资源不足等问题，也对如何更好保障住房承租人子女平等接受义务教育提出了要求、建议和希望。我听后很受启发，在研究吸纳基础上，将做好三方面工作：

一、努力保障住房承租人子女都能接受义务教育。从教育角度来看，承租人子女可以分为两类：随迁子女群体占绝大多数，本地户籍承租人子女群体占比很小。实现义务教育有保障，不让适龄儿童辍学，这是能守住的底线。组织和督促适龄儿童少年入学，防止辍学，这是政府的法定职责。目前也已经实现了基本的教育保障和教育公平。 

二、积极完善更加公平的入学规则。包括随迁子女和本地户籍承租人子女的适龄儿童入学，大体分为两类，一类是入读公办学校，另一类是入读民办学校。入读公办学校，总的原则就是免试、就近，按照购房或者租住地址就近安排进入划片学校就读。少数热点学校学位不足的情况下，就按照相对就近原则在学区里安排。也有部分城市对热点学校实行多校划片，在学区内采取电脑派位方式安排入学。对于入读民办学校的，今年按照中央要求全面落实“公民同招”政策，社会反响较好，既解决了民办学校考试掐尖招生问题，又保障了教育机会更加公平。教育部将持续推进义务教育免试就近入学全覆盖，指导地方完善更加公平的入学规则。同时，我们也建议在提出“租购同权”概念时，应明确其内涵，既要保障好权利，又要防止胃口吊高。 

三、积极扩大优质教育资源。义务教育优质资源不足的原因主要有：一是学龄人口的持续增加；二是教育资源供给没有跟上。下一步的解决思路：一是扩大学位供给。督促各地切实履行举办义务教育的职责，增加财政投入，充分挖掘土地、教师编制等资源，加大新建、改扩建城镇学校的力度。二是扩大优质资源覆盖面。通过集团化办学、强校带弱校、优质高中招生指标分配及“互联网+”教育等方式，加大对薄弱学校的扶持力度，促进义务教育优质均衡发展。

司法部副部长刘炤：

委员对稳定住房租赁关系、强化对承租人合法权益保护、加强全流程监管、培育住房租赁市场等提出的意见建议，指出了目前我国住房租赁市场存在的突出问题，也是我们在立法过程中需要高度关注和深入研究的重点问题。目前，我们正会同住建部加快推进住房租赁立法进程。2017年5月，住建部就将住房租赁条例向社会公开征求意见，2017年9月又将该条例报国务院审议。为充分听取社会各方意见特别是试点地方的意见，住建部在今年9月7日又将住房租赁条例再次向社会公开征求意见。 

一是关于希望租期内禁止涨租金的问题。现在条例草案规定，在住房租赁合同期限内，出租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。目前住房租赁条例是一个行政法规，不好规定租金到底能不能涨、涨多少的问题。另外，涨价幅度难以确定，租金主要是市场问题，难以完全通过法律解决。我们在以后立法工作中，再进一步研究。 

二是关于合同示范文本网签备案服务平台的问题。现在条例草案规定，住建部要会同有关部门制定公布住房租赁合同示范文本、房地产中介服务合同示范文本在全国推行。另外规定签订住房租赁合同应通过房屋网签备案系统进行备案。为了方便出租人和承租人，现在条例草案要求租赁企业和中介机构要代替出租人、承租人办理合同网签备案。为了给群众提供服务，还要规定直辖市、设区的市人民政府及房产管理部门应建立服务平台，为出租人和承租人提供房源等信息查询。 

三是关于监管与发展并重的问题。除了规范出租人、承租人、中介机构，条例草案也规定了一些扶持措施，目前这些扶持措施还相对原则。 

我们将认真研究委员的意见建议，会同住建部进一步修改完善住房租赁制度，加快推进相关立法，为房地产市场平稳健康发展提供法治保障。

政协委员发言

四川分会场

全国政协委员、中国注册税务师协会副会长、尤尼泰税务师事务所有限公司总裁蓝逢辉：优化住房租赁市场财税政策 

按现行住房租赁税制，个人出租住房需缴纳4个税种、2个附加。单位出租住房需缴纳6个税种、2个附加。 

在税务方面，因征税面巨大，信息不对称，税收征管力量不足，征收难，名义税负偏高，个人出租住房名义税负超过30%，优惠后的税率也超过15%，实施“一城一策”后个人税负显著降低。 

在纳税人方面，因税制复杂、环节多，管理部门多，缴税难。经调研，租赁中介公司因要大量人力去收集资料，上报税务、房管局管理系统，公司做到“难”，人力成本就可能超过享受到的减免税。 

在租赁房屋政策方面，一方面存在高标准立法、普遍性违法、选择性执法的问题。具体体现在个人出租房屋税收、社保费、个人所得税等方面标准高。另一方面，低标准惩戒让违法代价小、成本低，要达到不敢、不想、不去违法，就需要加大惩戒力度。对此，建议： 

一、降低税负、简并税种、综合计征、简化征管：降低出租房屋税负，实行综合税率征收出租房屋环节税收，便捷纳税。 

二、租赁信息共享：建立和完善租赁信息共享平台。构建包含企业和个人出租、承租人及中介公司等在内的统一住房租赁平台。为住房租赁税收征管、税负公平提供有效信息保障。 

三、税收共治联动：建立住建、公安、市场、街道、社区等主体与税务的沟通链接机制，将税收征管主动融入房屋租赁综合治理体系中，形成住房租赁税收征管共建、共治科学局面。 

四、加大违反税法惩戒力度，促进税收公平，提升税法“遵从度”。 

五、加快税收征管信息化建设，努力迈向“智能税务征管”新时代。

广东分会场 

全国政协委员、广东省总商会副会长、广州白云电器设备股份有限公司董事长胡德兆：“租购同权”中的问题与建议 

我针对“租购同权”推行中存在的三个问题进行建言。

一、房东不愿签订3至5年以上租赁合同。要改变这一现状，需从提高租金收益和稳定市场环境入手，建议： 

扶持、引导长租公寓的发展。长租公寓“高收低租”的模式既可给予房东高于市场价格的租金，又能帮租客争取到低于市场价格的租金，而且有统一的物业服务管理，受到年轻租客喜欢。但近年来长租公寓“爆雷”事件频发，政府要加强对长租公寓资金使用的监管，保护房东和租客的权益，同时在政策上给予适当扶持，使其有盈利可持续。 

稳定房价，坚持“房住不炒”。稳定的市场环境也能稳定房东的心态，让他们更愿意签订长期的租赁合同。 

二、租客不愿承担租金溢价。一旦租客享受到“租购同权”的政策福利，房东往往会把房屋的附加属性（如学位、医疗等）折算成价格加入到租金里，带来租金溢价。改变这一现象，要从降低房屋附加属性价值的角度努力，建议： 

鼓励房产开发商从“开发—销售”向“开发—租赁”模式转变。加强对楼盘周边基础设施的建设（如学校、交通、医院等），形成集聚效应，降低生活成本，房屋附加的属性价值自然下降。 

提高公租房的供应数量。建议适当降低公租房的申请门槛、提高公租房的供应数量、改善公租房的交通环境，让更多人可以住上公租房。 

三、优质学区房数量不够。从“租购同权”实施中大家最关注的是学区房福利问题。因优质学区总是人满为患，绕不开“自有住房的优先、住得久的优先、有本学区户籍的优先”这种排号模式。要解决这个问题，关键是提高教育等公共资源均等化水平。

四川分会场 

成都市青羊区政协常委、成都市住建局总工程师杨运坤：加强住房租赁市场监管保障新市民租住权益 

2019年第四季度，成都市住房和城乡建设局、西南财经大学中国社会经济统计研究中心开展了成都市新市民租住情况调查。调查结果显示，新市民承租人在住房租赁过程中处于相对弱势地位，权益得不到充分保障，致使租赁关系难以保持长期稳定。为切实加强市场监管，提四点建议。 

一、全面推行住房租赁合同示范文本。制定并推行全国统一的住房租赁合同示范文本，在合同中明确出租人中途涨房租、强制解约等应承担的法律责任，通过民事约定保护承租人权益。 

二、加强对住房租赁企业的全流程管理。从住房租赁企业的主体资格、房源信息发布、租赁合同网签备案、资金监管等各个环节加强监管，完善租赁监管平台，加强信息化和智慧化管理，形成管理闭环，规范企业经营行为。对跨区域经营的轻资产住房租赁企业，由国家有关部委统筹监管。 

三、搭建房东、承租人信用信息评价体系。搭建房东、承租人信用信息评价平台，为承租人、房东租赁住房提供信用指引，与行政部门主导的住房租赁企业守信联合激励和失信联合惩戒机制互为补充。 

四、对住房租赁企业要监管与发展并重。专业化、规模化住房租赁企业是激发市场活力、提升居住体验的重要一环，应大力扶持。以盘活存量为主的轻资产模式，对存量房源充足的城市，具有非常现实的意义，也应纳入培育和支持发展的范畴，鼓励其通过装修改造闲置住房、提供标准化服务等增值服务获取投资回报。目前轻资产住房租赁企业存在的最大风险，是租金“长收短付”造成的债期错配，一旦经营不善，可能造成群体性社会稳定事件。建议通过立法明确禁止“长收短付”，同时通过强化事中事后监管、加强跨区域住房租赁企业经营管理等措施加强监管。

视频连线

全国政协委员、广西壮族自治区工商联副主席、房天下控股有限公司董事长莫天全：健全住房租赁监管体系发展住房租赁市场 

我国主要城市租房中介服务的成交额占住房租赁交易总额50%以上。合理规范住房租赁市场的多方主体行为，特别是租房中介的市场行为，对于发展住房租赁市场至关重要。当前，住房租赁市场存在一些问题： 

缺乏“游戏规则”。虽然各级监管部门近几年出台一些规定，特别是拟颁布的住房租赁条例，但还需要根据市场发展和变化，建立系统、明确并能执行到位的法律、法规和行业监管体系，为各主体提供行为规范和惩戒依据。 

在住房租赁市场主体中，承租人长期处于劣势地位，正常权益得不到保护，扰乱市场事件时有发生。 

对住房租赁市场的规范化宣传不够，出租人、承租人、中介甚至政府监管机构缺乏对住房租赁市场规章制度的了解和认识。

住房租赁市场中，出租人和承租人都较为分散，租期相对较短，监管部门缺乏对住房租赁市场的信息把控，无法实施对市场破坏者的监管和惩戒。 

基于以上问题，建议： 

建立对出租人和承租人补贴和税收减免制度，特别是对承租人的法律保护制度。 

健全住房租赁市场各项规范、法规和惩戒措施，明确市场主体包括监管机构的权责利，让所有市场参与主体都有明确行为规范。 

监管部门要联合各社区和居委会，大力宣传住房租赁市场的各项法规。 

对出租人和中介按住房租赁市场法规严格监管。

加强监管机构建设，设立专门的住房租赁市场监管队伍，建立各地政府统一的租赁信息平台，加强监管部门对住房租赁市场的把控。

主会场

全国政协委员、北京金台律师事务所主任皮剑龙：培育发展住房租赁市场中相关法律问题与对策 

即将出台的住房租赁条例将是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，对行业发展意义重大。住房租赁市场存在的法律问题主要有： 

目前“租购同权”政策缺乏统一的法律法规支持，需要中央和地方立法机关根据实际情况制定相应法律法规。 

“商改租”“工改租”模式尚不完善，验收、落实优惠政策、办理证照、享受公共服务都存在障碍，一些优惠政策没有落地。 

集体土地建租赁住房的政策有优势和价值，但对传统土地制度、土地产权体系有较大冲击，仍存在诸多问题，相关配套政策法规有待完善。 

各种新形式的房屋租赁政策目前尚未清晰租户是否拥有小区内部资源，如车位、电梯、绿地的使用权。 

针对住房租赁市场问题的法律建议： 

推动“租购同权”制度体系建立。首先，规范住房租赁交易，明确出租人和承租人的权利义务，通过法律法规将租赁关系、税收优惠、相关补贴等以法律形式落实下来；其次，在法律法规中明确规定租房者与购房者能够享受教育、医疗等同等配套公共服务。 

完善“商改租”“工改租”相关政策和法规。有关部门制定法律法规，对“商改租”“工改租”政策相关审批条件、审批办法、优惠政策、监督管理等进行规定；对“商改租”、“工改租”加大政策激励和扶持，从税收、融资、项目的规划审批程序等方面为业主和开发商提供更多便利；加强对住房租赁市场的监管。 

进一步细化集体土地建租赁住房规则。制定集体土地相关适应性法律，拓展集体土地使用权及地上物业的权能；确保土地权属清晰；明确规定租期。 

完善住房租赁条例征求意见稿的意见。在条例中确定租户和业主同时享有小区资源共有部分的使用权，并规定开发商负有相应的披露和告知义务；构建“以审判为中心，仲裁、调解、预防并行”的纠纷多元解决体系。

基层群众代表 

浙江分会场

杭州市江干区久睦苑小区租户陈敬：15年租户的租房感受 

我叫陈敬，原籍是黑龙江省牡丹江市，2005年来到杭州，这15年里一直在租房，现住在杭州江干区久睦苑小区。 

我感觉杭州租房还是蛮好的，特别近几年，可以租的房子越来越多，租金价格也比较稳定，社区、邻居、房东都比较宽容友好。现在租户办事也比较方便，补办身份证、护照签证等都能在当地办理。教育问题上，我小孩从小学到现在高中一直在杭州读书。杭州推出的积分落户政策特别好，2018年我顺利拿到了杭州户口。 

不过这么多年租房经历中，结合身边租房朋友反馈，还是有些体验不太好的细节：一是现在小区业委会的构成上基本上都是业主，租户没法成为成员。因此在小区物业费调整、物业服务变化上，租客缺乏发言权。二是小区停车问题上一般是业主优先，租客收费高于业主等。停车难，租客停车更难。三是孩子教育问题，像我这样的情况，子女可以在杭州接受义务教育，但在具体录取上招生顺序比较靠后。 

在这些方面，自己有些想法。 

一、租房的法律规范要更完善。首先要明确保障租客的权益，大家才能把租房当成长期居住方式。其次要规范租房市场，希望政府出台政策和法律，让老百姓安心租房。 

二、公共资源配置要跟上。很多问题的根源还在于公共资源配置不足。要通过加大投入解决资源紧缺问题，比如增建学校、培养好的师资力量；开发公共停车位，挖掘小区内部停车资源等。 

三、调高租房人提取公积金的上限。目前，杭州无房租赁住户以公积金支付房租的上限仅1000元/月，明显低于杭州平均单人租房成本约2000元/月。是否可以考虑根据不同城市的实际情况，适当调高城市无房租赁住户以公积金缴纳房租的上限。

部委互动交流

住房和城乡建设部副部长倪虹：

目前，全国85%的家庭有房产。但因工作流动、市场化、城镇化等原因，大约有20%的人在租房，这其中80%是以年轻人、农民工和新就业大学生为主的新市民。大多数新市民的愿望是能够租到安全、可靠、租金可承受的租赁住房。针对新市民的住房租赁需求，我们正在一些城市开展政策性租赁住房试点，大力发展租赁住房，通过政府政策支持，引导更多社会主体和市场主体提供更多优质租赁房源。

住房和城乡建设部将按照党中央、国务院部署，深入研究、认真吸纳委员提出的意见建议，着力培育和发展租赁住房，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

一、多措并举切实增加租赁住房有效供给。一是新供地要确定租赁住房所占比例。二是可利用存量工业用地和商业用地、存量房屋，改建租赁住房，增加供给。三是有条件的地方将农村集体建设用地用于租赁住房建设。 

二、努力满足新市民多层次的租赁需求。以解决新市民住房问题为出发点，大力发展租赁住房，重点发展面向新市民、小户型、低租金的政策性租赁住房。对于新建的租赁住房，要更多选在地铁沿线，方便群众出行；对于“工改租”、“商改租”，将和地方一起尽快研究明确适用标准，鼓励支持市场主体利用存量房屋改建为租赁住房。同时，支持并规范新业态发展，提倡绿色、环保的新型租赁住房。 

三、进一步促进住房租赁市场健康发展。一是完善住房租赁条例。目前，住房租赁条例正在向社会公众征求意见，我们将积极吸收各方意见，切实保护出租人和承租人权益，规范出租人、承租人、租赁企业等相关主体行为。二是持续开展房地产市场秩序整治活动，曝光违法行为，起到震慑作用。

国家税务总局副局长刘丽坚：

住房租赁事关民生。听了各位委员的发言，很受启发，大家对下一步税收工作更好地支持住房租赁市场发展提供了十分重要的意见建议。 

近几年来，国家对住房租赁的税收政策越来越倾斜，支持力度越来越大。从2010年开始，国家就对公共租赁住房的建设和运营给予城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税、营业税、房产税减免。之后又三次延续了该项政策。2008年以来，对个人出租、承租住房涉及的房产税、城镇土地使用税、个人所得税、增值税、印花税均给予减免。另外，近几年国家实施的大规模减税降费，也都惠及到住房租赁市场。 

另一方面，房屋出租的办税便捷程度大大提高。近年来，税务总局连续开展“便民办税春风行动”，持续深化“放管服”改革，优化税收营商环境。今年疫情发生后，我们推进“网上办”“自助办”等优化纳税服务措施进一步提高了办税缴费便利化水平。个人出租房屋的缴税可在办税服务厅，而且街道办、居委会也设立了办税点。 

当然，住房租赁税收也还存在一些问题，主要是由于部分房地产税收制度比较陈旧，难以跟上新形势、新业态的发展变化。我再具体回应一下委员提出的部分税收建议： 

一、关于通过整合现行税制规定，把住房租赁相关综合税负水平降到个位数，做到极轻税负的问题。我们正在配合相关部委研究出台支持租赁企业、机构和个人的税收优惠政策。 

二、关于配建并无偿移交的租赁住房项目不视为销售，免征土地增值税的问题。根据土地增值税暂行条例规定，转让房屋的主体要按规定缴纳土地增值税。对于该问题，我们将在现行税收制度框架下根据具体情况研究相关政策的可行性。 

三、关于将住房租赁企业增值税应税项目由不动产项目租赁经营服务调整为生活服务，并享受相关税收优惠政策问题。我们将结合其他支持住房租赁的税收优惠政策进行统筹研究。 

四、关于房地产投资信托基金（REITs）的税收政策问题。我国REITs起步相对较晚，目前仍处于探索阶段，一旦相关顶层制度设计各方面具备条件，税收政策会马上跟进。

中国银保监会副主席梁涛：

委员从发展房地产投资信托基金，加强住房租赁市场监管，创新个人住房租赁信贷产品等三方面提出的建议，听后很受启发。我介绍一下相关情况。 

一、关于委员提出的抓好房地产投资信托资金的顶层设计问题。相关工作由人民银行牵头，银保监会配合，主要从两方面积极推进：一是房地产投资信托基金管理办法的制定工作，目前进展顺利。二是开展住房租赁企业股权交易试点工作，取得初步成果。下一步，银保监会将积极配合人民银行加快推动REITs顶层制度设计，为房地产租赁企业提供长期稳定的资金支持。 

二、关于委员提出的关于加强住房租赁资金监管的建议。银保监会一直配合住建部做好租赁资金的监管工作，联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范租金贷业务，加强对高进低收、长收短付经营模式住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，切实保护租客和房东的利益。同时，我们还组织开展相关专项检查，依法依规查处了违规发放租金贷的行为。下一步，银保监会将继续配合住建部做好相关工作，加强租赁资金监管，共同保障好租赁资金的安全，维护好正常市场秩序。 

三、关于委员提出的推动住房租赁信贷产品创新的建议。银保监会积极支持租赁市场发展，先后出台《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确要求银行保险机构持续支持房屋租赁市场发展，允许保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式，间接参与长租市场投资，发挥保险资金长期、稳定优势，加快房地产市场供给侧结构性改革。 

总的来说，现在住房租赁相关金融产品是逐步丰富的，但在期限、利率、担保方式方面，跟市场需求还有一些差距。下一步，银保监会将进一步指导银行保险机构稳妥有序地开展住房租赁相关金融产品的创新，引导银行保险机构根据市场需要，提供功能明确、期限和定价合理、风险评估和贷后管理明确的金融产品，支持居民合理的住房租赁信贷需求。