差异来自综合环境不同，去库存的政策当然也要充分考虑这种环境的差异性。
降低交易环节的成本，正在成为政策推动房地产去库存的一个支点，但它的作用只能是辅助的。
政府在房地产去库存的过程中，一要打击过度投机、防止泡沫积累出更大风险；二要积极创造市场化交易的环境。
新闻里又见排队买房!
3月2日，赴京参加全国两会的政协委员们，通过报纸、电视、互联网等各种渠道，接收到来自房地产市场的最新信息。
在中央经济工作会议把房地产去库存作为今年工作重点的大背景下，委员们认为，政策导向既要坚持分类调控、因地施策，也不能因为一时一地的政策和市场变动，动摇房地产去库存的决心；既要充分发挥市场的决定性作用，又要更好地发挥政府的作用，而且两手都要硬！
分类调控、因地施策是共识
长期从事银行管理工作的全国政协委员梅兴保观察到两个有意思的现象：一个是他湖南老家农村的女孩要出嫁了，提出的条件不再是“三金两银”之类的动产，而是首先要能在县城或者镇上买一套房子；另一个是北京三环的房价，高的已经达到河北县城房价的10倍，而两者的距离可能只有不到100公里。
前者说明，城镇化的浪潮正在向前翻滚，人们改善生活的愿望正在一步一步变成现实；后者则说明了房地产市场客观存在的巨大地域差异。
“现在市场分化越来越明显。有些中西部地级市和县（市、区），几年价格都不变。有些东部城市，不管有什么消息，最后都可能变成价格上涨。”梅兴保说。
全国政协委员徐钧健长期在上海工作、生活，他注意到长三角房地产市场内部的巨大差异性。“昆山与苏州不一样，南京与上海也不一样。”徐钧健说，分类调控、因地施策是已经形成的共识，目前的问题是怎么确定“类”与“地”：多大范围算是一类？什么样的行政区域算是一地？现在有些超级大盘动辄上百万平方米，已经相当于一个大集镇甚至西部一个县城一年的开发量，要不要有针对性地作出政策安排！
差异来自综合环境不同，去库存的政策当然也要充分考虑这种环境的差异性。
“上海是长三角的龙头，是未来国际金融中心的有力竞争者。它对高端金融人才的吸引力就至关重要；东北的城市要实现老工业基地振兴，吸引工业技术人才的重要性就凸现出来了。”徐钧健说，抓住城市发展的特点和趋势，出台相应的政策，效果可能会更好。房地产去库存不能只看房地产自己的发展，一定要结合社会、经济综合条件，统筹、协调才能不留后遗症，“不能以牺牲其他行业为代价发展房地产！”
找准支点是基础
降低交易环节的成本，正在成为政策推动房地产去库存的一个支点。
财政部、国税总局、住建部日前联合发布通知称，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
“成本一定会降低，但它的作用只能是辅助的。是否买或者卖，交易成本并不是决定因素。”全国政协委员贾康长期从事财政政策研究。多年的积累告诉他一个基本道理：财政税收不仅相对于社会财富来说永远是有限的，它的杠杆作用也依赖于政策配套，以及政策与市场、社会之间的互动！
其中，一个政策应该重点关注的市场支点是，在建设新型城镇化的过程中，农民市民化的障碍能否按计划顺利得到解决。
全国政协委员张连起说，政策稳定性很关键。“要让农民进城，就要解决长期问题，比如社会保障、就业。政策长期化，预期才能更为合理，决策才能更为有效。如为了当前房地产去库存而带来长期的问题就坚决要杜绝！”张连起说，比如对待炒房问题，必须下决心、下大力气解决，否则泡沫起来了，受害的是中国经济。
对于农民进城，梅兴保委员提到一个容易被忽略的现象———农民自建房的管理。“在金融上，它不能抵押，因为流动性有问题，银行拿在手里很难变现；政府的GDP核算中，它也不算固定资产投资。”
梅兴保委员说，但实际上，农村这块需求非常大，东至福建、西至青海、西藏、新疆，做生意、打工赚了钱的农民，很多人都要在家乡盖漂亮的大房子。政府要对这种现象要进行引导，特别是要把它们纳入到宏观调控中来，让这部分资产动起来。有流动就有价值，农民进城的经济基础条件也就好解决了。
政策与市场对接是关键
张连起委员认为，北上广深等一线大城市房价走高，与二线及以下城市房价一直没有起色并存，正说明我国房地产的市场化取得了巨大的进展。
“需求是客观存在的。只要有一点想法的年轻人，都想离开熟悉的家乡到外地闯一闯，北上广深就是极佳的选择。这里资源多、机会多，能为年轻人实现梦想创造舞台。”张连起说，他们暂时买不了房子怎么办？可以租。如果房租太贵怎么办？大城市也要发展适合的保障房，为年轻人的成长提供基础条件。等条件好了，就可以买商品房了。这些钱可以花在大城市，也可能花在小城市。现在回乡置业也是一个值得注意的现象。
全国政协委员、浙江省政协副主席陈小平认为，房地产去库存要市场化，政策一定要稳、准、狠，前提是确定去库存的范围，“精准是核心。然后，政策才能有的放矢！”
陈小平认为，政府在房地产去库存的过程中，要两手抓、两手都要硬：一手是打击过度投机、防止泡沫积累出更大风险；一手要积极创造市场化交易的环境。“比如棚户区改造，可以更多地采用货币补偿，让住户选择更多，更为市场化。棚户区改造与房地产去库存相结合，既是盘活政策存量，也是市场化之举，供需之间的关键是政府引导要到位。”陈小平分析说，比如，商品房开发商要让一部分利润，因为棚户区改造中的住户都有一定的量，要比照团购再优惠一些；政府可以少收或者缓收一部分税；棚户区的居民则能更早地住上新房，可谓一举多得。
骆沙鸣委员：去库存要有差别化设计
“房地产去库存不是简单地卖房子。政府要有差别化地设计，创新一些方法，尽力而为，量力而行。”3月2日，全国政协委员骆沙鸣对本报记者表示，房地产去库存，增量如何去，存量如何去，政府要有多方面考虑，既要有利于对接供求，又需避免要素浪费。
从限购松绑，到首付“门槛”接连降低；从提高住房公积金使用效率，再到降准……在监管层定调房地产去库存，以及随后的央行持续施行货币宽松的背景下，春节后，一线城市和部分二线城市楼市迎来了全面上涨的行情，上海出现千万豪宅被抢购现象，一些省会城市频频出现二手房跳价现象。
“去库存目的是维持房地产市场健康成长，让房价处于一个合理的区间，避免房价大起大落。”骆沙鸣说，春节后，一线城市和部分二线城市房地产行情快速上涨，虽然在一定程度上显示出去库存的迹象，但必须警觉，房价上涨并不完全等于去库存。“北京、上海等地不断出现‘地王’，也是造成当地房价上涨的另一个原因。”
他表示，去库存首先要从供应源头上解决，要控制土地出让价格，避免土地财政驱动，把供地价格控制在一个合理的区间范围内。“像保障房、廉租房之类，政府可以考虑直接从市场收购，不再由政府建设，从而减少土地交易，通过政府购买服务的方式，消化现有房源。”
“另外，可以通过房产税进行调节。”骆沙鸣认为，通过税收方式，能够降低购房者购房为保值、增值的冲动，把有限的房地产资源合理分配给需求方。“当然，资源配置的优化也要尊重市场规律，要因地制宜，动态地进行调整，不能搞一刀切。”
目前市场上也有观点寄希望通过城镇化，加快农民工市民化，来解决去库存问题。对此，骆沙鸣表示，去库存与农民工市民化是相辅相成的，要吸引农民工进城落户，关键是调动他们进城落户的积极性和提供均等化的社会保障。如果地方政府认识不到位，积极性不高，配套措施缺失，农民工对进城购房的意愿就不大。
“一旦盘活了农村二级市场，就能够刺激城市一级市场活跃起来。”骆沙鸣还建议，政府可以考虑研究农民户口变动仍保留土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，试行宅基地房产抵押，把这部分资金盘活，让有购房投资需求的农民有能力购房。
张泓铭委员：局部房地产升温难解全国库存压力
全国房地产库存有两大难点，要密切关注：一是非住宅房地产；二是三、四线城市的房地产。估计库存都有10多亿平方米，很可能成为全面化解库存的绊脚石。
今年春节过后，尤其是“2·19契税新政”出台后，上海、广州、深圳等一线城市住宅销售量价齐涨。
房地产市场形势要逆转了吗？对此，全国政协委员、国家住建部专家委成员张泓铭表示，只要在一定时间内用足政策杠杆、经济杠杆，房地产回温是可以做到的，而且短期内对于缓解地方和全国经济、财政下行有一定的好处。
从目前情况看，房地产市场回暖的现象虽然还没有变成全局性趋势，但是已经向部分二线省会城市传递。张泓铭认为，局部性的房地产升温，难解全局性房地产库存难题。“必须承认，全国房地产库存压力依然严重，现在的重中之重，是要化解三、四线城市房地产库存。”
有需求有方法
2015年底的中央经济工作会议提出“三去一降一补”目标，其中阐述了化解房地产库存的要求。
中央为什么高度重视房地产去库存？张泓铭用一系列数字进行解读。
据他计算，已经开始建设、无法退出又未销售的房屋库存，包括现房及期房，全国约为66.72亿平方米。如果按照2015年的销售速度，这些库存大约需要5.19年才能消化完毕。这些库存已经投入资金约40万亿，扣除开发商自己投入的项目资本金之外，至少有28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量（M1）的34.91%。“这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还；如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还。显然，这会导致金融的系统性风险。所以，把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。”张泓铭说。
如何化解房地产库存？张泓铭委员表示，中央经济工作会议提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价、取消购买限制的7项政策设想。这些政策设想，一部分在短期即可产生效应，还有一部分将在中长期逐步释放效应。春节前后，国家管理部门迅速地出台了首付比例、购房契税、二手房营业税、公积金等消化库存的优惠措施，以后还可能出台其他政策。这些政策，包括同各地的补充政策汇合起来，会迅速地在全国产生正面效应，相信大部分一、二线城市的库存将在一两年内有明显的下降，压力大大降低。
库存多化解难
“但是，全国房地产库存有两大难点，要密切关注。”张泓铭委员说。
一是非住宅房地产。如商铺、办公楼、综合体，还有娱乐、旅游、物流等产业地产，在前几年住宅限购时连续多年加速建设，现在到了产出高峰却遇到经济下行，以至于普遍过剩，而且用途转变的难度大，估计库存有十几亿平方米。这一难点，容易为人们所忽视。
二是三、四线城市的房地产。前几年部分人片面理解城镇化就是房地产化，盲目“大干快上”。但是三、四线城市的产业集聚和人口增长远不及一、二线城市，甚至人口净流出、购房需求增长有限、库存消化难度极大，全国库存也有十多亿平方米。
这两个10多亿平方米很可能成为全面化解库存的绊脚石。为防范这两个难点，张泓铭委员认为，政府应该有底线思维和万全之策。所谓底线思维，是指绝对不让难点问题的债务传递引爆金融风险。所谓万全之策，是指在运用常规对策还不见效的时候，要有非常规对策。常规对策包括去年和今年已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策，是以经济杠杆为主要手段的，是符合市场经济规则的。非常规对策，就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员，并且要有充足的思想准备和预案。
与此同时，张泓铭委员提醒，要适度抑制某些城市已经发生的房地产热。“世界经济经验证明，没有一个大的泡沫最终是不破裂的。”
黄文仔委员：房地产行业发展关键在精细化
本报讯（记者林仪）两会前夕，随着“抢房”现象在多地出现，全国楼市备受关注。全国政协委员黄文仔认为，房地产行业下一步发展的方向在精细化，应该按照节能节地的要求，每一块土地都用足用好。
“过去都是比较粗犷式的发展，有些供应市场的产品质量很低。”黄文仔说，城市建筑是一门艺术，应该把城市建筑当做精美印刷品一样制作出来，而精细化强调的正是高品质。今年是“十三五”规划的开局之年，对于房地产行业今后五年的发展，黄文仔建议，应该着力平衡好供给端和需求端的关系。
“当前，一线城市的土地储备比较困难，而三四线城市的土地供给又过大，这类型城市部分去库存之后，如果供应再度增加，而消费跟不上，去库存的难度会更大。”黄文仔建议，对于这类型城市的“去库存”问题，可以有“两招”解决，一招是限制土地供应，另一招则是放慢开发速度。
随着近期个别城市房地产市场热度升温，有个别观点把这些市场的情况和当年日本房地产市场相提并论。对此，黄文仔并不认同。“中国的房地产市场和日本的情况不一样。前几年通过政府调控，投机性购房、炒房的需求已经被有效抑制住了。”黄文仔认为，当前楼市中的投资投机性需求不到一成，仍然处在合理水平。
