案 由:关于加快建立分层次住房制度和相应政策体系的提案
审查意见：建议国务院交由主办单位住房和城乡建设部会同国家税务总局,财政部办理
提 案 人：侯云春
主 题 词：保障性住房,宏观调控
提案形式：个人提案
内 容：
改革开放以来特别是近年来，我国房地产业快速发展，对于满足人们的住房需求、拉动经济增长发挥了重要作用，但也存在一些突出问题，如部分城市房价上涨过快，住房供需结构不合理，住房保障制度不完善，房地产开发、交易、中介等环节不规范等。
近年来，国家在加大保障房建设的同时，主要是针对房价过快上涨出台了一系列房地产调控政策，采取土地、信贷、税收和限购、限价等多种手段，抑制房地产投机炒作，遏制房价过快上涨，取得了一定成效。然而，近半年多来，房价又重现升势，并有加速上涨的迹象。
面对房价重拾升势，政府不久前又公布了旨在抑制部分地区房价过快上涨的新“国五条”。但我认为，以房价调控为主要指向的房地产调控措施，不能从根本上解决房地产市场健康发展的问题，根本出路在于深化住房制度改革，加快建立分层次住房制度和相应的政策体系，形成适应不同需求层次的住房供应体系，合理引导住房需求和住房消费模式，推动房地产市场可持续健康发展。
我国房地产市场的发展应同时兼顾三个目标，一是解决人们合理的住房需求，二是促进经济平稳较快发展，三是节约集约利用资源。从这三大目标出发，我国住房制度改革和房地产政策调整的基本思路应该是：保障基本性需求，满足改善性需求，鼓励投资性需求（出租），抑制享受性需求，制止投机性需求。
建议从住房购置（租赁）、保有、出售（交易）三个环节着手，采取必要的措施，使住房回归消费品的本质属性和满足人们居住需求的基本功能：
一是，在购置和租赁环节，应加快完善针对基本性需求的住房保障体系，加大经济适用房、廉租房、公租房等保障房建设力度，鼓励社会房源用于出租，规范保障房流通市场和租赁市场秩序。今后，在加大对经济适用房、廉租房、公租房建设的政策、资金支持的同时，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障准入和退出机制，保障性住房和住房保障对象管理信息系统，社会监督机制等，使保障房封闭循环运转。同时，积极培育、发展和规范租赁市场，建立健全租赁市场的管理制度，规范市场中介服务行为，逐步形成规范的房屋租赁市场。还应利用信贷、税收等优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，为中低收入人群提供较低租金的住房。也可考虑由政府出面，收购部分房源进入公共租赁市场。
二是，在保有环节，应尽快开征房产税或物业税，增加房屋保有成本。房产税或物业税是以房屋本身为计征对象，按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。目前世界主要国家都已开征物业税或相关税种，如美国开征约1%-3%的财产税，日本开征1.4%-2.1%的不动产税，新加坡按租金征收13%的财产税等。开征房产税（物业税）有助于增加房屋保有环节成本，尤其是拥有多套住房的持有成本，抑制享受型住房需求和投机性需求，节约土地等资源。征收房产税应坚持三个基本原则，一要普遍征收，即所有住房都应征房产税，这主要考虑体现社会公平、便于操作、增强人们的纳税意识，以及考虑地方政府未来将以所得税、财产税等直接税作为主要税源；二要税率累进，参照个人所得税征收模式，房产税的征收也应阶梯累进，突出财富调节功能和对享受性住房需求的抑制作用；三不能增加中低收入者的负担，可考虑通过发放房产税补贴等，冲抵中低收入者因开征房产税而增加的支出。在操作上，可按家庭确定一定补贴额度，专项用于缴纳房产税，超过额度者多交，未达到额度的也不发给个人。
三是，在出售或交易环节，适度提高房地产交易税，增加投机交易成本。今后，在严格税收征管、简化征收程序的前提下，可以考虑适度提高向卖房者征收的房地产交易税，将其房产增值部分的大头通过征税拿走，使其买卖房屋收益基本与银行存款收益相当，这将有助于增加房地产交易成本、减少投机炒作，使住房回归消费品属性和居住功能。
来源：中国政协网
