抑制过高房价 促进我国房地产业健康发展

　　从国际经验及我国２０世纪９０年代初的历史经验看，房地产业是一个容易形成泡沫的高风险行业，一旦房地产业出现风险，会引发国家经济的剧烈波动，甚至使国民经济陷入增长停滞的“泥沼”，日本、香港等国家和地区由于房地产泡沫消失引发的经济困境就是明证。目前，我国大部分大中城市房价收入比超过国际平均水平６倍，其中北京、上海、沈阳、贵州、南京、广州、大连和西安等大中城市的房价收入比都超过１０倍，考虑到我国居民收入差距大以及统计口径的问题，这个倍数实际上可能还要更大一些。同时，我国部分地区已出现房地产投资增幅过大、投资结构不尽合理、空置面积过大等问题。到２００２年８月，全国空置商品房面积已达９４４９万平方米，同比增长１４．１％，其中空置一年以上的商品房面积为４３９７万平方米，同比增长１１．５％。目前，全国商品房空置率达２６％，有的地区甚至超过６０％。与此同时，一些城市居民有购买住房改善居住条件的愿望却因房价过高难以承受，不能成为现实的购买者。
　　我国大中城市房价过高的危害在于：
　　一、过多的社会资源投向房地产业。到２００２年７月底，空置房的积压资金就达２５００亿元人民币以上，而房地产企业的资金基本上都来自于金融机构，加上买者的按揭贷款，这一数字可能要接近８０％～９０％，这使我国金融机构潜在的风险越来越大，一旦资金链条断裂，１９９２年前后的房地产危机可能会再度重演，进而导致我国的金融危机。
　　二、大城市中过高的房价极大地提高了这些城市的商务成本，间接地削弱了这些城市的综合竞争力。在我国迎接ＷＴＯ挑战、面临新一轮开放、融入经济全球化的今天，可能会对我国成为世界制造业中心的整体战略带来较大的负面影响。
　　三、目前我国资金还不十分宽裕，国有企业改革、产业结构调整、基础设施建设、解决就业问题等都需要大量资金投入，如果过多的资金投在房地产业，而使工农业发展得不到必要的资金支持，中小企业贷款难问题得不到解决，将会对我国经济持续稳定增长带来不利影响。
　　四、过高房价形成的重要原因是投资性购房比例过高，不恰当地抬高了房价，而使真正想改善住房的居民望楼兴叹。投资性购房与证券投资相类似，是买涨不买跌，同时又会追涨杀跌，导致我国房地产业大幅波动，不利于房地产业本身的健康发展。
　　五、我国大城市中房价过高，会引发中心城区空楼现象严重。一方面房价过高销售放慢，空置楼增加；另一方面，高价房大多是投资性购房，如上海中心城区７０００元以上住房，有５０％以上是外省或境外购房者的投资性购房，即使４０％左右的本地人购房，投资性购房的比例也不低。这样的结果，可能使未来二三年内，中心城区出现空城现象。这对于市区繁荣，商业业态都将带来不利影响。
　　六、过高房价使得购房者承受过多的按揭贷款。目前按揭贷款最多可达八成，期限最长３０年。上海一户居民购买一套１３０平方米、单价为７０００元的住房，按揭贷款要达到６０至７０万，月均还款超过５０００元，目前利率较低，还能够承受，未来几十年内，一旦物价走高导致利率上升，个人还款会出现较大风险。而且过高的“供楼”负担，影响了这部分居民的后续消费能力，这对于我国扩大内需，增加消费，治理通缩会带来不利影响。
　　总而言之，过高的房价对中国未来经济增长的各个方面都会带来不利影响，政府不能光看到房地产业对即期ＧＤＰ增长有较大的作用而推波助澜，而应该未雨绸缪，及早采取措施平抑房价，以促进我国房地产业健康稳定发展。
　　为此，我们提出如下建议：
　　一、建立和完善房地产投资、住房价格水平和房地产金融的统计制度，及时掌握房地产发展的各类信息，加强对房地产市场的分析监测。同时要提高透明度，建议国家或省级政府定期（按季）对公众公布房地产业的信息，通过社会监督来引导房地产市场规范发展。
　　二、建议国家有关部门对全国房地产市场进行一次专项检查，对于违规批地、内幕交易、不符合资质条件的房地产企业，银行对不符合条件的房地产企业发放贷款，房地产企业不符合规定进行预售等行为进行严格查处，进一步规范房地产市场。
　　三、对低收入人群购房进行补贴。对于收入较低，居住条件较差的居民购房，应给予适当优惠，具体办法是由政府负担一部分利息，在居民使用公积金购房时，公积金贷款利率进一步下调，差额部分由政府补贴冲销，以切实改善城镇居民的居住条件。
　　四、对投资购房要作适当控制。对购几套房作为投资，而都借用银行贷款的，从购置第二套住宅起，银行贷款利率要适当提高，运用经济手段进行调节。同时，对投资性购房在住房出售时，应加收调节税，以减少房地产市场的大起大落。而这部分调节税收入可作为低收入家庭购房补贴的资金来源。
　　五、加快旧城区改造。各大城市应在制定城市发展总体规划的基础上，加快旧区改造，拿出更多的土地供应市场，以防止中心城区供地过少而使房价居高不下的局面。这样一方面可以通过增加土地供应从而增加可售住房来平抑房价；另一方面，此举能加快旧城区改造，争取在几年内基本完成这一历史任务。
　　总之，目前国民经济增长维持在７％左右的情况下，房地产已直接或间接带动两个百分点的增长，说明我国房地产市场的泡沫到了应该治理的地步。这对于明后年的宏观经济走势，对于商业银行体系的信贷质量，对于我国经济发展的稳定性都会有较大的影响，应该引起各级政府的高度重视。