[主持人]:各位网友大家下午好，这里是由人民日报社政治文化部、人民网、中国政协新闻网和《中国政协》杂志社联合主办的“委员讲堂”栏目。在这一期节目当中我们邀请到的是全国政协委员，山东经济学院房地产经济研究所所长，山东省政府参事郭松海先生。
[主持人]:郭委员，您好，这一期讲的是“关于中国房地产科学发展”的问题，请您先和各位网友打一声招呼。
[郭松海]:广大网民好，马上就要召开十一届三中全会，我们来到北京参加这个大会参政议政，希望和广大网民进行交流，探讨一下我们国家房地产业健康发展、市场持续发展问题。
[主持人]:郭委员，能不能一开始先和我们网友解释一下为什么要说房地产行业是中国经济的一个支柱产业？
[郭松海]:因为房地产业对经济增长起道基础性的作用。房地产这个产品70%都是住宅，住宅是广大人民群众的基本生活需求。房地产业是以住宅为主体，所以通常又说房地产是住宅与房地产业。住宅的相关产业很多，最紧密联系的是建筑业，建筑业建房子需要大量的钢材、水泥、玻璃这些相关的产业，建起房子以后，相关装饰、纺织、家电等部门大约四五十个，从数字来讲每投入100元的住房资金可带动相关产业170元到220元的消费需求。住宅每消费100元可带动 130元到150元的其它商品销售。
[郭松海]:房地产业还和金融业密切相关，很多人买房子要贷款，所以，住房和金融业也是密切相关的。房地产业的相关产业这么多，一般我们把住宅业看作是一个带动经济发展的支柱产业。当然,现在也有一些人提出来，地方经济不应该过多地依靠房地产业，有些地方提出来，不要把房地产业当作一个支柱产业。但是，我们客观看的话，房地产在国民经济当中的地位是不可取代的。
[郭松海]:从世界各国来看，美国的住房次贷危机演变成金融危机，日本的泡沫经济也是由于房地产的泡沫引起的，日本90年代初期，房地产泡沫的破灭，影响了日本经济十几年的发展。因此，房地产业和国民经济是密切相关的一个行业。
[主持人]:现在房价不断地攀升，房价的高低到底是由哪些因素控制、影响的？有人说政府提高地价是不是导致房价上涨的一个重要因素？
[郭松海]:房价的高低主要是由市场供需关系决定的，总体地看,如果供给大于需求的话，房价就可能降低；如果供不应求的话，房价就会升高,这是一个供需关系。
[郭松海]:但是，作为房价本身，它的生产成本对房价的影响也很大。房价的主要构成，按照1992年国家统计局颁布的《住宅价格管理办法》，由建造成本、销售成本、经营利润和税费等。
[郭松海]:在成本中，建安成本由前期的土地平整、土地熟化、拿地成本、基础设施建设，房屋的规划、设计、费用等等，这些是前期的。建安成本，这个项目通过招投标，让建筑商去盖房子，建安成本是由钢铁、水泥等各种建筑材料、设施设备和人力成本等组成。
[郭松海]:影响房价最大的一个是地价，一个是建筑成本。因为我们的建筑材料：钢材、水泥近几年有跌有落，我们的劳动力成本总体有一个上升的趋势，但是总体来讲，建安成本这一块变动幅度并不很大，一般各个地方差别不很大，大城市、县城的建安成本由于劳动力的问题、运输的问题、当地建材价格的问题多少也有点出入，建多层楼房一般每平方米800、1000多一些，小高层2000，现在有些新材料、新技术的推广、节能材料的推广有的2000、2500每平方米，这是建安成本。所以，各个地方在一定范围内是比较好控制的一块。
[郭松海]:再就是地价，地价差别太大了，大城市、县城的地价有几倍、几十倍的差，通过招拍挂以后，特别是2009年，由于我们国家的四万亿的投入，一些流动性的增加，特别是一些大企业的资金没有投向，通过招拍挂拿地，不断地频出“地王”。
[郭松海]:因为建安成本这一块比较稳定，仅有一定的上下波动范围，但是地价这一块往往是不好控制的。我们拍卖一块地，有的地价经过几十次的叫价、轮番叫价，有的从初始报价涨到三倍、五倍，最后摊到楼面地价有的一万、两万。所以地价对房价的影响是相当大的。
[主持人]:现在还有一种说法，很多楼盘都进行内部的认购，应该说这种行为被认为是房价上涨的一个非常重要的因素。这种说法对不对？这样做合法吗？如果真的是这样，我们政府如何采取举措禁止这样的行为？
[郭松海]:内部认购，就是房子还没有盖起来就开始销售、预售。按照我们国家法律的规定，城市房地产管理法里第45条规定，商品房的预售有四个条件：第一，已经交纳了土地出让金，取得了使用权证书，这是法定的；第二，有建筑工程规划许可证，规划部门批准了给你发证了；第三，拿了地以后，你不能倒卖，开始开发，投入了整个项目的费用的25%，或者可以说把地面整平了，地下工程也建起来了。有的地方，比如广州有些地方，房屋封顶了才能预售。再就是要向有关的主管部门申请预售许可证。具备了这几个条件，你再预售，内部认购也好，预售也好，这才符合法定的条例规定。如果这些条件缺少一条，内部认购或者是预售的话，无论对市场预售或者内部认购都是违法的。
[主持人]:现在房价如此之高，让老百姓非常望而却步，特别是一些大城市，比如北京、上海的房价更是要花费三四代人的积蓄，而且现在“80后”们看到房子就已经望而却步，他们要买一套房子至少要三四十年，应该说都成为“房奴”了，这种现象您觉得还会持续多久？
[郭松海]:温总理在27号下午三点接受中国政府网、新华网采访时谈到，我们要增加保障性住房的供给，2009年到2011年三年期间，完成750万套保障性住房的建设，再就是棚户区的改造、矿区、林区的改造。也说到在我任职期间要使得我们的房价稳定住。
[郭松海]:刚才我谈到，我们的房价增长从1998年房改中货币化改革，一直是增长的趋势。当然，2001年、2002年增长比较缓慢，2004年以后增长得比较快了，都在5%、6%以上。但是2009年这一年国家统计局有一个数字是1.5%，我查了一下这个数字是我们九年来增长最低的一年。
[郭松海]:不论怎么说，房价都是增长的趋势。为什么增长这么快？刚才我说了，市场需求、工业化、城市化的拉动。但是我们的房改里面，在政策的执行当中也是存在一些问题，房改起初提出来，市场的供给体系，高收入的供应市场价的商品房，中低收入家庭供应经济适用房，低收入家庭供应廉租房。2003年18号文有了改动，就是低收入家庭供应廉租房或者是经济适用房，对于城市中等收入家庭，这个占了城镇人口60%的，供应普通商品住房。后来有“国八条”，后来几个文件也谈到，“90”“70”，90平方米以下的小户型的房子供应不能低于70%，这个文件出台以后没有得到很好落实，一直到现在，最近11条也谈到我们还要以供应中小型的，中低价位的住房为主，这个符合我们国家的国情。
[郭松海]:但是国家的政策这么制定的，落实起来是非常困难的，是阻力重重的。2009年国家拉动经济，保增长，扩大内需十条措施。2008年底，十条措施第一条就是增加保障性住房的建设，但是据全国人大调查，全国保障性住房的修建，在时间已过3/4的情况下，任务完成还不到1/4.这个比例很低，说明从中央到地方的落实是难度非常大的。
[郭松海]:2003 年18号文，<促进房地产市场健康发展>文件提到，要控制土地价格，这个文件谈到，控制土地价格，实际上就是限制了土地的价格，实际上使房价在一定程度上得到控制。但是这个政策从2003年出台以后，这五六年一直没有很好的落实。我们各个地方开发的经济适用房、廉租房，限地价，占的比例不到 10%。也就是90%都是拍卖出让的土地，都是中高档的公寓房屋，还有一部分别墅用地。我们的供应结构过度地商品化，保障性住房的缺失，使得我们房屋的均价较高，逐年增长很快。
[主持人]:现在房价高，而且住房面积不断增加的情况下，小户型的房子供应为什么会越来越少？二手房的房价为什么居高不下？能不能给普通老百姓买房提供一个切实可行的出路？
[郭松海]:这里面有分税制的问题，地方以地生财的问题，这个问题也要客观分析和认识。通过土地招拍挂，地方政府的土地收益大幅度提高。2003年之前全国土地出让金不过一两千亿，到去年达到了上万亿，北京达到400多亿了。地方政府的土地收益这一块达到很大规模。北京市政府将拿出来较大部分的土地收益用于保障性住房的建设，这是一个比较好的做法。这样就可以促进保障性住房的建设。
[郭松海]:地方土地收益，财政收入的增加，应该用到哪里去？有些地方政府用于形象工程的建设、面子工程的建设，广场修得越来越大，马路越来越宽，当然绿化是应该绿化的，但是，用几十万元买大树搬到城里来，有些不必要，把农村大老树搬到城里来，最后也不一定成活,绿化上面的要求过高,这方面的花费过多，因而用于居民的保障性住房这一块资金相对来说就比较少。所以，政府的钱的用处是需要考虑的。最近中央发了一个11条，地方政府目标责任制，每年要完成多少保障性住房，中低价位的小户型的住房占多大比例，政府报告当中要有明确的数字写进去，到了第二年政府工作报告，任务完成没完成，应该在报告中注明，从中央到省到市对实施责任制、目标制的考核。
[主持人]:郭委员，国家几次出台房地产调控政策，但是房价还是与日俱增，远远超出了广大市民的购买能力，能不能和我们解释一下这个原因是什么？
[郭松海]:前面我谈了一些，一个是供求关系，就是需求量大。一个是土地制度，土地招拍挂制度不完善，过多地拍卖土地，没有很好地落实2003年18号文控制土地的价格，就是完善土地市场的管理的长效机制，就应该拿出一部分挂牌出让、招标出让、限制土地的价格，而不是谁出的钱最多就卖给谁。以挂牌、招标出让，限制价格，限地价，达到限房价的做法。
[郭松海]:为什么有很多专家对这个问题提出非议呢？“限价房”的问题主要面向城市里的“夹心层”，既享受不了廉租房、经济适用房的优惠政策，又买不起商品房的夹心层问题。原建设部，现在叫做住宅与城乡建设部也谈到这个问题，北京这样特大城市，房价太高了，房价收入十几倍了，有的城市统计，达到20多倍了，房价收入比过高，广大中等阶层都买不起房子了，在这种情况下，我觉得推出一部分限价房，不论在郊区还是市区，以招标、挂牌出让的方式，限地价、限房价，这种限价普通商品房，也就是低价位、中小户型的普通商品住房，我觉得这对房价会起到有力的抑制作用。
[郭松海]:到底推出多少呢？我个人看法，到了现在房价这么高的程度，广大群众不说怨声载道吧，“蜗居”、“蚁族”、“房奴”名词不断地出现，广大群众对这个问题这么关注的时候，我觉得应该像抑制通胀一样控制房价。每年CPI超过3%，就要加息了，国家非常重视这个指标。对于房价，控制房价也应该像抑制通货膨胀一样抑制房价。我觉得作为政府的决策层应该提到这么一个高度。
[郭松海]:定量分析，我们算一下，前八年房价的增长率，求它的一个增长率的均值，大约是接近6%；求它的标准差，大约是在3%。所以我觉得，今年的房价与去年同比增长率可控制在正负3%的范围内波动（因为现在房价太高了，这么高再增加高的话，就和通货膨胀一样，广大群众承受不了，要控制这个价格增长）如果今年的房价超过3%，就要加大调控的力度，土地政策、货币政策、结构的调整、税收政策，加大力度。这样就使房价不要上涨的过快，抑制在3%以内;因为有一个正负3%的合理范围，也不可能跌的太深，跌的太深，买房贷款的人吃不住，银行的不良资产会增多，银行风险就增大。如果这样下去几年，把房价的增长控制在较大低于城市人均可收入的增长,这样几年下来，在某些城市就可以使房价和收入的增长（每年收入增长百分之十几）比例逐渐回归到一个3-6倍合理的区间.
[主持人]:谢谢郭委员给我们做了这么详细的解释。有人说，房价是炒房人恶意抬高的，为了确保各种收入群体都能满足住房需求，有人提问，政府能否采取有效措施来控制过高房价，尤其是控制炒房资金进出房地产。允许合理更换、合理自住房的同时，对于炒房者能否增加二手房的转让费，同时能否对房地产市场的房子空置征收一定的税收？
[郭松海]:投资性的购房、投机性的购房的确是存在的。特别是去年下半年，因为流动性的增加，我们国家投资渠道又比较狭窄，有钱的人投资没有去处，除了买房子就是买房子。我们国家传统消费习惯，有了钱就置地、置房子，徽商、晋商这些人赚了大钱，到老家盖大庭院，有这个传统置业的习惯。现在富起来的人，就买房子，投资置业。
[郭松海]:我个人的看法，我们买第一套房子是自住的，如果将来我们征收物业税的话，如果按套数来征，第一套可是低的税率，如0.2%。买第二套房子，因为我们的投资渠道比较狭窄，而且我们的著名经济学家厉以宁老先生也谈到第二套住房，现在存在着很多人在沿海地区、在风景名胜区买别墅，对第二套住房，我个人的看法，可以认定为一个合理的投资的需求，如果将来开征物业税，对第二套住房（当然光说套数，没有谈论面积，如果面积的话，可以有一个界定，90或者 120平方米）征物业税的话，可以在0.5%到1%这么一个比较低的水平。因为有了投资才有了租赁市场，如果没有第二套房子，租房子也难。作为第三套房、第四套房，实行累进税率，加大税率，抑制过度投资性的购房。
[郭松海]:我好几次开政协会谈到，对空置房问题，土地闲置、房屋闲置，这是对资源巨大的浪费。很多人买了房子不去出租，不使用，闲在那个地方。这本身是一个资源的巨大浪费。我们测算，一平方米的房子用的钢铁、用的建材，折合成能源的话，大约每平方米是0.3标准吨。我们建起了房子，消耗了大量的能源，能源消耗了就白消耗了，所有权人等着保值增值，不使用。
[郭松海]:这个问题在北京特别突出，据有关资料显示，北京2008年商品房的空置率在全国居于首位，特别是外地人买了房子不住，空置率达到了9.6%，接近了国际警戒线。中介机构有一个统计，北京市空置率高于全国平均水平的0.51%。有的数字是说达到几百万了，比较认同的数字是在400多万。
[郭松海]:还有大量的写字楼，最近有一个报道，北京写字楼的空置达到50%，有的营销专家专门在北京照空置的写字楼，照了60多个大写字楼了，估计北京空置的写字楼接近900多万。这么大面积的空置、不使用，造成了巨大浪费。
[郭松海]:另一方面，由于北京房价的过高，五环以内每平方米达到两三万了，把中低收入家庭的居民排挤到五环、六环以外，迫使他们每天上班长途来回奔波，坐地铁、坐公交，在路上一耽误就是两三个小时，也使我们的交通消耗了大量的能源，交通拥挤。所以，房屋空置是浪费，不利于低碳经济的发展，造成交通拥挤，我觉得这和房屋空置有一定的关联。北京应该下定决心进行空置税，因物业税开征，问题比较复杂，牵涉的面很广，近期能开征的可能性不是很大。而空置税关联性比较差一些，我觉得还是比较可行的。
[郭松海]:而且空置税问题，新华社专门有一个通稿，很多欧美国家都采取积极严厉的手段向闲置房开刀。有荷兰的、瑞典的、法国的、丹麦的、美国亚特兰大州的，有钱的人有房子租不出去，降低房租让人来住，来逃避征收闲置税。很多国家有比较好的经验，为什么我们不能采纳呢？北京市政府只要下决心，从政府部门、各个相关的税收部门、房管部门、建筑部门联手来成立一个机构，而且和各个小区的居委会、物业公司联手搞这个事。比如北京市一户大约90、100平方米，一年用多少电，比如用2000度电，我这一个房屋一年只用了400度电，用电量、用水量就可以定个标准，证明你的房屋是闲置的，空置的就规定一定的税率来征收空置税，这样就迫使你把房子或者出售或者出租，增加市场的供应。也使一部分人从过远的郊区来到市里租房子、买房子住。我觉得这是缓解交通、有利于低碳经济发展、解决北京住房问题较好良策之一。
[主持人]:针对您刚刚说的这么多政策，我们如何促进住宅业的科学和持续发展？
[郭松海]:我们的住宅产业发展很快，特别是近十年来，但是我们的住宅科学发展、住宅的科技含量相对还是比较低的。所以，有人说农民在农田里种地，我们开发商在土地上种房子，还是小生产的方式。总的来讲，我们国家的住宅科技含量、住宅工业化程度还是比较低的。我们的住房从历史上的远古时期木器时代、石器时代、铁器时代，现在应该进入工业化时代了。所以，不论开发商各自搞各自的、小家小户地在做，应该实行工业化的生产，一个是低碳住宅，一个是工业化生产，来促进住宅业的可持续发展。
[郭松海]:世界50%的住宅都在中国，住宅建造和使用当中能源的消耗占全社会消耗的30%，建筑材料消耗大约占到16%，整个房屋的生产、使用的消耗几乎占到整个社会能耗的50%，我们发展低碳经济，节能减排，房屋、住宅建筑是一个大户，必须发展低碳住宅、节能住宅、绿色住宅。在这个过程中，一是必须工业化生产，我们现在是小生产的方式，应该逐渐用工业化的生产代替，就是实行住宅部品化、部件化、标准化，适度的工业化，这样可以达到节能、节水、节材、环境保护，从而达到节能。
[郭松海]:当然这个过程需要我们各个部门的大力关注，政府应该制定低碳住宅的生产规划和建立生产工业园的基地，为了节能减排，工业化生产在我们国家还是一个新兴的行业，从财税政策、土地政策、货币政策方面给予优惠。现在有的地方研究SI住宅，就把房屋的支撑体和房屋的填充体分开。支撑体：房屋的外墙、房屋的楼板，这个支撑体寿命可延长至100年，这里面的填充体的内隔墙、厨房、卫生间各种各样的管道设施可以用上二三十年，再从新更换。且内隔墙的主要材料可以用作物秸秆做原料，这样可以使作物秸秆不燃烧，可减少碳的排量。而且内隔墙可以根据你的需要，大户型、小户型、门厅、卧室、厨房可以不断地调换户型大小，形成可变性的住宅。加之,新技术、新设施的采用安装,可以使房屋常用常新。
[郭松海]:我们现在的住宅一般是30多年，我们把用寿命延长到100年，本身就可以大量节能、节材、节省能源,其能源节越数以亿标准煤吨计。
[主持人]:谢谢郭委员。我们现在知道有这样一种“夹心层”，就是城市当中既够不上廉租房和经适房的标准，同时也买不起商品房，我们把这种人称为“夹心层”，政府对于这类人有没有政策和措施，使他们能够买得起房？
[郭松海]:2003年促进房地产持续健康发展里面的限地价，限地价实际上也就限了房价了，所以双限房本身就可以满足城市里面既享受不了优惠政策的低收入群众，又买不起商品房的群众，小户型、低价位的普通商品住房，其销售对象可面向城市里的“夹心层”。
[郭松海]:小户型有的认为在120平方米以下，有的认为在90平方米以下，这是户型的面积。土地实行限价招标、挂牌出让。销售对象当然要控制。这个销售对象控制，一个是从1998年以后没有享受过实物型分配的房改优惠政策的群体，从房改以后，每年大中专毕业生从几百万,到将近上千万，从1998年到现在已经十年了，没有享受过房改政策是一个庞大群体，再有，有一部分农民工进城以后，有一部分发展比较好的有购买能力的,也可作销售对象.普通商品住宅销售对象的界定，青岛有一个政策，一个是当地的户口，一个是住房面积没有达到城市人均的住房平均平水平，或者是没有房子，再就是人均收入低于城市人均可支配收入 1.5倍，有这三个条件就可以购买限价商品房。有些地方，买了限价商品房不能再倒卖出售，如果出售就要严加处罚，买了要真正自己住，不能租赁、不能转让。五年十年以内只能自住，如果要卖的话，或政府收购，这样就限制了寻租现象发生。
[主持人]:我们知道您是山东省政府参事，能不能最后请您具体地跟我们说一说山东省对于百姓住房问题是如何处理的？有没有好的方式供大家借鉴，刚刚您也提到了有这样一种方式，还有没有其他具体的，能不能最后给我们总结一下？
[郭松海]:一个是保障性住房的推出，山东去年争取了廉租住房中央补助资金5.91亿元，政府设立了奖补资金，再就是从公积金当中的收益提取了12.9亿用于廉租房的建设。去年新增了保障户2万户，近几年累计保障了八万户。有230个廉租住房中央预算内的投资项目开工，利用省调控资金10.7亿元，完成了经济适用房投资 80个亿，改造棚户区270万平方米，解决棚户区居民4万户。
[郭松海]:刚才你说的“夹心层”的问题，青岛限价普通商品房推出是比较早的，一个是增加限价商品房的供应，再就是放宽购买经济适用房的资格条件。过去经济适用房低收入家庭可以适当上浮，中等收入偏低的家庭，通过限价商品房，放宽购买经济适用房人群，这样可以解决限价房“夹心层”的购房问题。
[郭松海]:再就是整顿房地产秩序方面，我们去年出现很多新名词，“楼歪歪”、“楼脆脆”这样的房屋质量问题，开发商“捂盘息售”，市场秩序在某些地方也比较混乱一些，我们省的东营市房管局开展了“放心购房工程”，制定了《房地产开发企业的信用考评管理办法》、《项目竣工验收综合备案管理办法》、《预售管理工作通知》，《网上预售有关业务操作规范的通知》，以及《经济机构备案管理办法》，对房地产市场的管理从售前、售中、售后的环节都加强了房地产的监管，形成这样一个体系，使得企业自律了，增强了企业的品牌效应，通过监管，使房地产开发企业经营行为得到了提高，房地产市场秩序得到了改善。
[主持人]:山东省提出了很多非常好的措施抑制房价包括房地产的秩序问题。
[主持人]:今天非常感谢郭委员抽时间做客“委员讲堂”，来和大家一起分享您对于中国房地产科学发展的看法。谢谢大家收看我们本期的“委员讲堂”节目，下期再见！
