案 由：关于切实解决买房难的提案
提 案 者：孙继业
审查意见：建议国务院交住房城乡建设部研究办理
衣食住行，是人类生存的基本需求；住有所居，是建设和谐社会的重要目标。房改10年来，我国居住条件得到了很大改善，但从去年以来，房地产市场逆势飞涨。据国家统计局调查显示，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，许多城市创出历史新高。买房难问题，再度成为人民群众反映最强烈的问题。据调查，主要存在以下"三高"问题：
一是住房价格过高。近年来房市火爆，尤其是去年上涨幅度较大，据国家统计局公布的全国房地产市场运行情况显示，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅同比上涨的城市有69个，价格下降的只有1个，其中广州上涨19.9%。目前我国的平均房价收入比已达8倍，远远超出世界银行5比1的警戒线标准，超出了普通百姓的承受能力。房奴、蜗居、蚁族等新词迭出，反映了部分购房者的现状及心态，成为影响社会和谐的一个严重问题。
二是土地价格过高。在楼盘的价格构成中，建筑成本大致相同，楼盘价格差异主要来源于地价的差异，地价的攀升导致了楼价的疯涨。国家统计局2009年对105个重点监测城市结果表明，住房用地价格全年上涨7.9%。据国土资源部公布的数据显示，2009年我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。卖地已成为一些地方政府的重要财源。由于招拍挂制度设计的缺陷，助长了地王频现。即使在国家出台宏观调控政策的组合拳后，地价仍屡屡冲高。去年12月北京土地市场平均楼面价每平方米9509元；今年1月楼面均价达到了每平方米13305元。最近上海一地块以70亿元的天价成交，楼板价达52783元/平方米，成为新的"地王"，出现了面粉比面包贵的奇特现象，必然会带动周围房价的上涨。
三是保障性住房"门槛过高"。近年来国家加大了保障性住房建设力度，缓解了城镇低收入家庭的住房困难。但目前的保障性住房仍存在着门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围的住房困难户和低收入家庭，这只是城市低收入群体的很小一部分。大批既买不起商品房又不够条件买经济适用房的中低收入居民成为"夹心层"，被限制在门槛之外。
安居才能乐业，住房是最大的民生。根据以上问题及原因，特提出以下几点建议：
一是进一步加大宏观调控力度。最近国家连续出台了一系列措施，尤其是提高二房贷款首付比例、营业税年限二改五等政策，对于抑制投资性购房起到一定作用，但对于有钱人的投机性购房作用不大。目前我国的房屋持有成本几乎为零，许多城市中的高档住宅小区黑灯率很高，空置率大大高于10%的国际警戒线。抑制房屋投机，最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，在房地产保有环节征收物业税，这也是大部分国家房地产的主力税种。建议适当时机，首先对二套房开征物业税;同时，还要加大治本力度，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，从根本上遏制房价过快上涨的势头。
二是进一步完善住房保障制度。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分,同时能对市场房价起到一定的平抑作用，政府应起主导作用。建议进一步扩大廉租住房的覆盖面，适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成"夹心层"。大力发展公共租赁住房制度，对不符合廉租房和经济适用房条件，又无力购买商品房的家庭，提供公共租赁房。这是目前一些国家解决住房问题的通行做法,也是解决中低收入家庭住房保障的有效途径。
三是进一步完善土地招拍挂制度。将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一个进步，也是防治暗箱操作、产生腐败的一个有效办法。但是，由于我国土地公有的特殊性，卖方市场只有一个，地方政府具有高度垄断的强势地位，并不是真正完全竞争的市场经济。从经济学的角度讲，实际上现在的土地招拍挂属供给垄断和需求竞争型，这种高度垄断的市场模式，必然造成需求方的恶性竞争，导致地价的不断暴涨，而最终竞拍溢价要转嫁到老百姓身上，招拍挂体制成为房价上升的一个重要推手。建议进一步完善招拍挂制度，对不同用途的商业用地采取不同的招拍挂方式。对商业、别墅、高档公寓用地可采取"价高者得"的方式；但对于普通住宅建设用地应综合考虑地价、房价、质量等因素，探索土地出让综合评标方法。也可采用限房价竞地价的方式，最大程度地挤压出房地产暴利，防止非理性的恶性竞争和房地产泡沫。
