“高租金、大户型产品供过于求，低租金、小户型供不应求，特别是低租金的床位式职工集体宿舍比较紧缺，年轻人租房需要性价比高的单间合租，而普租市场以整租房源为主，供需错配。”9月24日，在全国政协“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会上，全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席、党委书记肖钢直言，住房租赁市场结构不平衡是他经过调研后的最大感受。

对此，住房城乡建设部副部长倪虹也有同感。“目前，80%的租房人员是新市民，即农民工、新就业的大学生和年轻人。农民工特别希望有一张床，新就业的大学生特别希望有一间房，转移来的有家庭的新市民则特别希望有一套房。然而，现在的供给和需求是不匹配的，这也是我们要着力解决的主要问题。”

对于这一问题的解决，全国政协委员、中国国土勘测规划院地价所所长赵松寄很大希望于利用集体土地建租赁房的试点推进，这项旨在增加租赁房供应的政策设计，试点三年来取得了显著成效。但相关各方还是有一些诉求没有很好地解决。

“长期以来，集体建设用地是不能用于建设经营性住宅的，因此，各地多将试点项目的土地性质确定为‘产业用地’，而非‘住宅用地’，这就造成这类项目的用地性质和现行管理体系中使用的分类标准无法直接对应，一些以住宅用地性质为前提的配套政策、审批手续等难以落实。”

“此外，和商品住宅项目相比，租赁住房项目回报率明显偏低。这一特点使其对供地主体、开发企业等均缺乏吸引力。如果在市场化机制下不具备竞争力，那么此类项目一旦离开了当前试点期间‘一事一议模式的针对性扶持’和‘完成行政任务式的压力传导’，就很难大范围推广。”赵松一口气说了很多。

全国政协委员、北京金台律师事务所主任皮剑龙也认为，集体土地建租赁住房的政策有优势和价值，但对传统土地制度、土地产权体系都有较大的冲击，仍存在诸多问题，相关配套政策法规有待完善。“应进一步细化集体土地建租赁住房规则，制定集体土地相关适应性法律，拓展集体土地使用权及地上物业的权能，确保土地权属清晰。”

赵松建议做好集体租赁房用地政策与集体土地入市的合理衔接，平衡不同模式下集体经济组织的获益机会与风险。同时，明确集体租赁房项目用地的住宅属性或与之相当的政策待遇。“此外，还应研究经营性集体住宅用地进入市场的条件和规则，甚至也可以适时探索设立集体商品住宅用地的合理性和可行性。”

肖钢则进一步提出，对利用集体建设用地建设租赁住房的规划、设计和施工管理制定专项规范，明确集中式长期租赁住房的规范条款，制定改建租赁住房的改建标准。

“做好‘十四五’租赁住房的专项规划，让新市民、青年对住房有预期、有希望，是我们要做好的一项重要工作。各地政府要用招商引资的精神，花大本钱做好这项工作。应确定新供地比例，将有条件的工业用地和商业用地、农村建设用地改成租赁住房用地。相信随着土地改革的深入，会有更多政策在试点后陆续出台。”倪虹表示。（记者 吕巍）